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大数据揭秘:杭州什么样的房子最好卖 哪里供应更充足

2017-11-08 08:37  |   每日商报

2016年11月1日,杭州市二手房交易监管服务平台正式上线运营,这也是全国首个房地产经纪行业管理服务平台。该平台上线一年来,累计挂牌房源量已达69423件,记录交易81764单,不仅是促进二手房市场健康有序发展的有效工具,也是聚合市场信息的大数据生产平台。

近日,杭州市二手房交易监管服务平台的第一份年度大数据分析报告正式出炉。通过大数据,还原真实的市场,揭秘过去的这一年,杭州二手房市场上发生的那些事儿。

关键词:房源

住宅供销比约3.8:1 小户型、低价房源较为稀缺

今年的杭州楼市,“房荒”可能是出现频率最高的词汇之一,相比于库存量可以实时追踪的新房,购房者对二手房的真实挂牌量不甚清楚,导致购房心态产生变化。

大数据显示,截至今年10月20日,主城区已挂牌未签约的二手住宅约1.6万套,按最近六个月的月均签约套数计算,供销比约3.8:1,房源供应相对稳定,购房者仍有不小的选择余地。

而且,从每月新增和成交房源情况来看,二手房的整体存量也在逐步上涨。近几个月,主城区每月新增二手住宅挂牌量维持在5000套左右,与当月二手住宅签约量的比值在1.1:1至1.3:1之间波动,供应与消化的关系保持稳定。

从房源结构来看,小户型、低价二手住宅供销比相对较低,而大户型、高价二手住宅供销比相对较高。

截至今年10月20日,主城区已挂牌未签约的房源中,90平方米以下二手住宅约0.9万套,按最近6个月的月度平均签约量计算,供销比约3.1:1。而140平方米以上二手住宅供销比约8:1。

单价低于2万元/平方米的二手住宅供销比约0.8:1,单价高于4万的二手住宅供销比则是11.5:1。

杭州我爱我家市场研究中心负责人徐宏辉认为,当市场成交量开始出现下滑时,势必会缓解前期紧张的供需关系,再加上新增房源量的上涨,供销比已经开始扭转至3.8:1,预计4季度这个数据可能会扩大。总体而言杭州楼市供应量开始充足起来。

次新房挂牌占比超四成

200万元以下房源供不应求

目前,杭州主城区二手房市场中,住宅房源依然是毫无争议的供应主力。从主城区挂牌房源类型结构来看,住宅房源的总面积占比87.7%,而商业房源的面积占比只有12.3%。

在已挂牌未签约的住宅房源中,次新房的比例明显上升。建筑年代在2000-2015年之间的房源合计占比接近八成,是主城区二手住宅挂牌主力。其中,建筑年代为2007年以后的次新房占比为42.4%。

从总价来看,150-350万元的房源合计占比超五成,其中,150-200万元的房源占比13.2%,200-250万元的房源占比14.5%,250-300万元的房源占比14.6%。

不过,结合9月份二手住宅签约总价结构来看,100万元以下、100-150万元和150-200万元房源签约占比明显高于可售挂牌总量占比。低总价的二手住宅呈现出供不应求的态势。分面积来看,90平方米以下户型依然是市场主力军,合计占比约六成。不过,尽管占比较大,但由于这个面积段需求也较大,因此房源供应依然紧缺。

徐宏辉认为,今年以来,次新房作为优质房源被房东惜售的情况持续了一段时间,在此期间,老旧小区出现了一轮明显的补涨行情。而随着老小区的成交高峰期过后,次新房又开始再次占据市场供给主力的地位。

成交一套二手房需多久?

单价2万元以下仅用25天

目前市场上,小面积、低总价的刚需房源最受购房者欢迎,同样的,它们的成交周期也最短,最容易成交。

数据显示,小于90平方米的二手住宅平均签约周期约31天,90-140平方米房源需要约36天,而140平方米以上户型则需约41天。均价2万元/平方米以下的二手住宅平均签约周期约25天,均价2-3万元/平方米的房源需31天。

中介机构绿城置换的二手房业务集中在中高端市场,代理的二手住宅房源单价较高,签约房源均价约3.7万元/平方米,而它们的平均签约周期也相对较长,需要44天,在杭州中介机构中排在第一位。

徐宏辉认为,低总价、户型适中的房源一直以来都是较容易成交的房产,毕竟刚需购房依然是当前购房者的主力军。所以在杭州房价已经登上新台阶的当下,此类房源自然更容易吸引支付能力稍欠的刚需上车。

关键词:卖家

86%卖家是本地人 投资客抛售没有出现

数据显示,目前杭州主城区挂牌房东中,杭州本地房东占比86%,外地房东占比仅14%。而且,从挂牌房源量来看,96%的挂牌人只挂牌了一套二手住宅房源,没有出现同一个房东大批量挂牌房源的情况。

杭州以外的挂牌房东属地以省内城市为主,其中温州、金华分列第一、第二位,省外城市中以上海、北京房东为主。

徐宏辉认为,杭州本来都是本地购房者作为主导的城市,估计上一轮的投资客可能在去年的成交高峰期已经抛售了不少,而对于去年入场的投资客来说,还没有到离场的时候。

近两成房东曾上调挂价

高价房更普遍

在火热的市场行情和强烈的购房需求影响下,今年有心出售二手房的房东,有不少都动起了涨价的念头,房东上调挂牌价的现象普遍增多。

据统计,近一年来,杭州主城区挂牌二手住宅中,有19%的房源至少上调过一次价格。分城区来看,西湖区二手住宅挂牌价上调现象较多,22%的房源至少上调过一次挂牌。比例最低的是之江,约有12%的二手住宅房源上调过挂牌价。

而且,面积较大、价格较高的二手房上调挂牌价的情况反而更多。数据显示,成交总价高于400万的二手住宅中,有22%的房源至少上调过一次挂牌价,而总价低于150万的房源,这个比例仅为14%。

房东频繁上调价格,直接影响了成交速度。大面积、高单价、高总价成交周期较长,在房价出现变化的情况下,上调挂牌价的情况也就较多。同时,上调挂牌价又反过来拉长了成交周期。

徐宏辉认为,从国家统计局的最新房价数据来看,杭州二手房价依旧呈现小幅上涨的态势。尽管近期挂牌量出现了一定程度的上升,但实际并未完全传导到所有的地区和房东,部分热门区域的房东上调房源价格的现象依然存在。

关键词:区域

西湖区选择余地最大 江干区后来居上

从各个城区来看,主城区中西湖区仍然是二手房交易的主战场。截至2017年10月20日,主城区挂牌房源中,西湖区占比最大,约为20.8%。

江干区套数占比17.3%,位列第二。最近几年,江干区的城东新城、九堡、丁桥等次新房集中的板块,二手房供应明显增加。未来,随着城东开发的继续深入,新建商品房小区不断交付,二手房源占比将继续提高。

徐宏辉认为,西湖区一直是二手房供给和成交量较高的区域。毕竟这里的房源更具有多样性,无论是商业和教育资源还是交通都具备比较鲜明的特色,能够满足不同种购房需求。而江干区在原有居住板块的基础上,又形成了以城东新城和钱江新城为代表的两大板块,交通、配套优势明显,厚积薄发。

朝晖挂牌房源领跑主城区

次新房小区出货欲望强烈

从二手房供应板块来看,市中心的朝晖是目前二手房源挂牌量最多的板块,共有788套待售房源。此外,九堡、滨江区政府、下沙沿江等次新房集中的区域,也有不小的供应量,挂牌房源量都在600套以上。

细分到小区的话,则是建筑年代在2007年以后的次新房小区的“天下”。二手房供应套数前十的热门小区,完全被次新房小区所垄断,其中下沙沿江板块的保利·东湾最多,共有116套。其次为田园板块的绿城西子田园牧歌,共89套房源。金隅·观澜时代、坤和·和家园、伊萨卡国际城、金地自在城东苑等小区,也都有60套以上的在售房源。

徐宏辉认为,朝晖和九堡等板块都具有明显的特质,即朝晖属于老破小,九堡属于投资盘,早先购买这些区域的购房者在这个市场上涨期间选择挂牌出售非常符合其本身特点。

下沙二手房卖得最快

单套成交只要27天

据统计,主城区住宅、商业房源从挂牌到签约的平均周期分别约为33天、39天,商业签约周期比住宅略长。

分城区来看,下沙的二手住宅签约周期最短,只需27天,主要是因为下沙以低价房源为主。近一年,下沙的二手住宅签约均价约为2.1万元/平方米,为各区最低,所以成交也最快。

而滨江区由于在售二手房以大面积、高总价的次新房为主,所以签约周期最长,平均需要43天。

徐宏辉认为,前几年下沙房价涨势过快导致后续下跌明显,即使在新的一轮行情下也属于反应较慢的区域。由于其房源普遍较新、配套逐步完善,已经成为刚需客户的首选之地。交易比较活跃也在情理之中,特别是沿江区块。

(原标题《大数据揭秘 什么样的房子最好卖 哪里的供应更充足》,原作者周坚洪。编辑卢一)