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货币化安置带来哪些利好?这几张图帮你算清经济账

2017-05-19 19:01  |   浙江新闻客户端 通讯员 鹿新

在中国,房子就是大部分老百姓最大的财富。原来征地拆迁都是以实物安置居多,然而今年,鹿城区自“大拆大整”强势推进后放出了一系列“大招”,出台实施了《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》。这意味着,政府将以几年后才建好的安置房价格去购买还没认购定位安置房的拆迁户手中的拆迁房。

为什么要变传统模式为货币安置?“就地安置的模式使得群众负担重、政府压力大、城市品质差,已经逐渐步入困境,只有改变安置模式,‘大建大美’才有空间,城市转型才有希望。”鹿城区委书记李无文给出了掷地有声的答复。

那么,对比新老政策,货币化安置究竟能带来哪些利好?且听李无文书记为您细细解说,帮您算清这一笔笔民生账、效益账和发展账。

 

百姓获利得实惠

对于新出台的货币化安置政策,老百姓最关心的就是自身利益是否得到保障?从长远来看,相较选择安置房是否更具保值价值?现在让我们为市民算一笔民生账,新老政策,孰优孰劣,自然一目了然。

按照新政策,如果到了领取收购款当天,林先生同意推迟3个月到6个月取款,还可以额外获得收购金额5%的奖励,多拿25万元,王大姐则多拿11万元;如果他们同意推迟6个月到9个月取款,可以额外获得收购金额10%的奖励,分别多拿50万元、22万元。

按照原来实物安置模式,安置房建设周期至少4-5年。现在政府按照周边同类安置房市场评估价,予以回购,将4-5年后才能获得的利益提前交付,老百姓的预期利益可以提前变现。按现在银行年利率2.75%算,新政下林先生拿到的补偿款,4、5年时间利息将达61-77万元,而王大姐拿到的补偿款,4、5年时间利息将达25-31万元。从政策角度说,拆迁户选择产权回购,并在6-9个月内领取回购款是最好的。如果认为房价会上涨,就去购买商品房。

经测算,如果采用就地安置,鹿城区改造完核心片区所有30个城中村,因增购等原因,拆迁户需要支出200亿元,平均每户拆迁户需要支出89万,老百姓为此将花掉毕生积蓄,城市亦无法实现扩容提质。且由于安置房建设标准偏低、物业管理水平跟不上、购房者生活方式差异及土地性质等问题,使得建成后的安置房市场销售价偏低,资产升值幅度也不如同地段商品房。

如公园大地与一墙之隔的庄头地块安置房相比较,两个楼盘每平方米差了1万多元。而以白麓城为例,楼盘2016年市场价为2.5万元/㎡,现在为3万元/㎡。而同地段安置房,锦东家园一期2016年市场评估价1.75万元/㎡,现在1.95万元/㎡。如果购入100平米房屋,两者涨幅差价相差20余万,所以,安置房相较于商品房不仅涨得慢,还跌得快。

且未来政府很可能会加强对安置房交易的管控,如果选择实物安置,安置房上的经济利益从建成到进入市场交易要7-10年时间(以林先生为例,将损失掉高达上百万的利息)。而旧的货币安置政策虽然能马上拿到现金,却是按照旧房评估价给予补偿的。新政策产权调换期房安置房收购,结合了前两种模式优点,是拆迁户把还没建设的安置房以造好后的价格出售给政府,并且将公摊面积、户增奖励、套型差等折换成现金进行抵扣,两相比较,每平方米相差了数千元。对照新旧政策可以发现,选择产权调换期房安置房收购将更有利可图,同时也能有效地缩短拆迁户的过渡时间,提升拆迁户的满意度和幸福指数。

 

社会效益最大化

去年,鹿城区的货币化安置比例仅为7.56%,而今年为什么要推出《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》,以货币为主?实物安置模式的改变将给政府和社会带来哪些效益?

区委书记李无文介绍,现如今,鹿城建成区范围内还夹杂着16个行政村、27个老旧片区、44个旧市场、31个旧厂区,排查出的“四无”生产经营单位2万多家,C、D级危旧房总量占到全市的三分之二、全省的五分之一。 

由此,“大拆大整”是鹿城转型发展的根本路径,这早已成为鹿城人所共知的理念。通过全域拆征,主城区范围内的城中村、老旧片区、旧市场、旧厂区都将步入拆征进程。初步统计,目前主城区范围内,需更新片区多达39个、25平方公里,涉及近半区域。

“如果按照原有模式,‘四旧’改造政府需要巨量的资金投入,仅老旧小区改好政府就要投入370亿以上、城中村建好要投入300多亿,拆完城中村和老旧小区政府要投入670到800亿,政府财政也难以支撑。”李无文表示,当前棚户区改造、重大基础设施建设等政策红利持续释放,为“大拆大整”提供了资金链保障,政府要更多地从群众利益、政府承受能力和城市发展角度综合考虑,对政策进行调整,确立产权货币回购利益最大化政策导向,既让群众有更多的选择,也为城市发展、民生福祉留出更多空间。新政策出台后,货币化安置比例的提高使得土地价值能够最大限度的提升。以南汇街道划龙桥村为例,就地安置和产权回购分别带来的经济、财政和民生效益就有着明显的不同,后者带来的效益明显高于前者。

同时,该模式不仅能够盘活城市规划区范围内土地资源,优化城市规划,提升城市品质,还能使得政府成本降低,缩短产权调换安置周期。“按照常规,新建安置房从立项、审批、建设、竣工、验收到交付入住,至少需要3年时间,期间政府要支付被征收人过渡期间的临时过渡费、搬迁费等,拆迁成本和财政负担沉重,而货币化安置的推行有效缩短了被征迁户的过渡时间。”李无文告诉记者,另一方面腾出的土地可以及时上市拍卖,政府所得地价收入按照商品房的价格倒算,相比较安置房有较高幅度的溢价空间,这样一来,财政支出反而降低了。

未来,当政府有限的财政资金从就地安置的桎梏中脱离后,将更多用于城市基础设施建设,更多地投向其他民生社会事业,从而不断提高城市生活品质,让群众得到更多的获得感。

 

城市品质大提升

新政策的出炉,回应了百姓关于“安置政策”的关切,拆迁群众的焦点也逐渐从“我能获得些什么”向“我最期盼的是什么”转变,归结起来无外乎——品质。搬出居住了大半辈子的旧房子,百姓迫切所需的是一个公共配套设施完善的美好家园。区委书记李无文总结旧城改造的经验,算了一本货币化安置的城市“发展账”。

全区面上测算,完成核心片区城中村改造政府需要支持回购资金1000亿元,但城中村腾出的6000多亩土地,可以用于产业培育、引进投资,也可以用于融资,争取大量国家和银行资金投向鹿城。

有了土地空间,城市就能延展发展框架,城市转型才有希望。李无文表示,由于过去城市规划中公建配套长期走低线,而且建设过程中没有坚持“四个先行”,中心城区基础设施建设长期历史欠账。以“大建大美”为终极目标,鹿城已有系统考虑和全域谋划,将最大限度杜绝重复建设、低水平开发与同质化竞争。

配套先行。“比如,鹿城现在其实还欠账11所小学、8所初中。”李无文表示,今年鹿城将安排重点教育建设项目5个,计划总投资2.3亿,到明年9月份之前就要建成投用一批,但这只是公建配套建设中的“冰山一角”。李无文估算了一下,通过产权回购,城中村可腾出土地6000多亩,很大一部分可用来增加公建配套,包括学校、幼儿园、医院、社区卫生、养老、菜篮子、公厕、停车位、充电桩、加油设施、长租公寓、文体设施等12类公建配套纳入强制性规划,先行布局、先行建设。

规划高配,系统整合。李无文说,对于腾出的净地,鹿城将尽量用最高标准来规划和建设公建配套。按照区块推进建设原则,强化规划引领,优先建设配套,实现城市空间优化、功能重构、形象再造、品质提升,增强中心城区交通、教育、科技、医疗、文化、金融、商务等要素集聚辐射能力。对各类市政设施、公建配套进行系统整合,建设社区综合体,让市民在一个地方就享受到多重服务。

今年,鹿城区的政府报告已定下了前进目标——在南郊、双屿等区块加快建设一批中高档新型居住区,打造城市生活新社区;加快推进51个重点项目建设,完成有效投资421亿元;争取列入海绵城市、智慧城市等建设试点;大南、五马、松台、蒲鞋市等核心区块将加快推进人口疏解,实现优地优用;滨江、南汇、七都等区块规划建设标志性建筑、城市综合体、高端楼宇群,大力发展总部经济、楼宇经济、信息经济;丰门、仰义、藤桥、山福等区块,依托产业基础、生态优势,加速产城融合、城乡融合,打造城市发展新增长极。

面对群众极为关切的历史文化街区的改造,鹿城同样做了精心规划,以保护为主、开发为辅。按照群众意愿率标准,对群众改造意愿率高的区块,率先启动旧房收购等工作,为保留和复兴历史文化街区打好基础。李无文表示,今后在“大建大美”中,鹿城区将保护好山、水、林、田、湖、岛的生态本底,传承好城市的历史、文化、肌理,努力再现鹿城望山亲水斗城之美。

 

全域征拆愿景

在今年完成16个行政村改造基础上,力争3年时间基本完成计划外城中村和旧小区、旧厂区、旧市场改造,从根本上解决主城区“犬牙交错”的空间形态。

24字拆整方针: 意愿导向、货币为主、异地安置、等值置换、保障安居、限制炒房。

△意愿导向——把群众意愿率作为启动计划外城中村和老旧小区改造的标准,哪里意愿率高就优先改哪里。

△货币为主——改变实物安置模式,城中村、老旧小区改造区块货币化安置率比例提高。

△异地安置——改变就地安置做法,老城区以人口疏解为主,通过城市有机更新、拓展城市功能、完善基础设施,解决“城市病”问题。一些经济条件较好的,鼓励拿现金就近购买;一些经济条件相对较差的,政府可以收购部分较好房源,临时过渡。

△等值置换——对选择产权调换的安置对象,根据市场房屋评估价值,在集中安置区块内调换同等市场价值的房屋。

△保障安居——对选择货币补偿或期房回购的,划定基本保障用房底线,确保家庭住房基本需求。

△限制炒房——城中村改造、老旧小区改造的最主要目的是改善群众居住条件,改善城市形象,目前已确立货币安置优于实物安置的政策导向。

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